고분양가 관리지역에 적용...주변서 1년이내 분양아파트의 분양가 못넘게 규제

[사진=픽사베이]
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[뉴스퀘스트=이수현 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 산정 방식을 3년 만에 바꾸기로 하면서 고분양가 관리지역의 분양가 수준이 하향 조정될 것으로 보인다. 고분양가 관리지역은 대부분 청약 인기지역이어서 '로또 아파트'가 늘어나 논란이 예상된다. 

HUG는 보증리스크 관리 명분으로 현재 서울 전역과 과천, 세종, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구, 부산 해운대구·수영구·동래구를 '고분양가 관리지역'으로 규정하고 분양보증서 발급에 앞서 분양가 심사를 하고 있다. HUG의 분양보증서가 없으면 지자체의 분양승인에도 문제가 생기고, 금융권 중도금 대출을 받을 수 없다.

7일 HUG에 따르면 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 변경하고 약 2주간의 유예기간을 거쳐 이달 24일 분양보증 발급분부터 적용하기로 했다.

새로 적용되는 고분양가 사업장 판단 기준은 우선 기존의 ‘지역기준과 인근기준’에서 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공 기준 등 3가지에 해당되는 경우로 바꾼다.

심사기준 변경에 따라 ▲고분양가 사업장 해당기준 ▲평균분양가 산정방식 ▲비교사업장 선정기준에 대한 개선안이 마련됐다.

비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 하는 경우는 당해 사업장의 평균과 최고 분양가가 비교사업장의 평균과 최고분양가를 초과하는 경우 고분양가 사업장으로 판단한다. 이 경우 분양가는 비교사업장 평균 및 최고분양가의 100% 이내에서 심사한다.

[사진=현대건설]
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비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 적용할 경우에는 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균분양가의 105%를 초과하는 경우 고분양가 사업장으로 지정키로 했다.

주택가격변동률은 한국감정원의 월간 아파트 매매가격지수가 활용된다.

분양가는 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 이내나 평균분양가의 105% 이내 기준 중 낮은 금액 이내에서 심사한다. 다만 주택가격변동률이 하락할 경우 평균분양가의 100% 이내에서 심사가 가능하다.

비교사업장을 준공아파트로 하는 경우는 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우에 고분양가 사업장으로 판단한다.

주택가격변동률이 하락할 경우에도 평균분양가의 100% 이내에서 심사가 가능하다.

이와 함께 비교사업장 선정기준의 적용순서가 다소 모호하다는 일부 의견을 반영해 비교사업장의 선정순위는 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준 순으로 적용하기로 했다.

준공 사업장은 준공시기에 상관없이 기준에 부합하는 모든 단지를 비교대상에 포함했지만 준공일로부터 10년을 초과한 아파트는 비교대상에서 제외됐다.

이밖에 HUG는 평균분양가 산정방식도 변경한다. 고분양가 사업장의 평균분양가(또는 평균매매가)를 산정하는 방식은 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경된다.

변경된 가중평균방식은 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 비율로 가중 평균한 가격을 평균 분양가(또는 평균매매가)로 일괄 적용한다.

 

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