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정부는 고삐 죄고 있지만...시장이 보는 '2020 부동산시장' 전망은
정부는 고삐 죄고 있지만...시장이 보는 '2020 부동산시장' 전망은
  • 최인호 기자
  • 승인 2020.01.15 16:29
  • 댓글 0
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가계부채, 부동산 PF, 상업용 부동산 대출 구조조정 선행돼야 안정
서울 강남 일대 아파트단지 항공뷰. [사진=네이버지도]
서울 강남 일대 아파트단지 항공뷰. [사진=네이버지도]

【뉴스퀘스트=최인호 기자】 문재인 대통령까지 나서 부동산 투기세력과의 전쟁을 선포하고 '부동산 매매 허가제'까지 거론되고 있어 올해 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 결과가 주목된다.

문재인 대통령은 지난 14일 신년 기자회견에서 "일부 지역은 서민들이 납득하기 어렵고 위화감을 느낄 만큼 급격히 상승한 곳이 있는데 이런 지역들은 가격이 원상회복돼야 한다고 생각한다"며 "지금의 대책이 시효를 다했다고 판단되면 보다 강력한 대책을 끝없이 내놓겠다"고 강조했다.

이에 더해 강기정 청와대 정무수석은 15일 CBS라디오 김현정의 뉴스쇼에 나와 "추가 대책으로 일각에서 '부동산 매매 허가제'에 대한 발상도 나온다"며 "주택담보 인정비율(LTV) 제한 기준을 15억원에서 더 낮출 수도 있다"고 밝혀 파장이 예상된다. 

그러나 부동산 전문가들은 정부의 의지대로 부동산 시장이 안정될지 여부는 좀 더 지켜봐야 한다는 입장이다.

실제 지난해 '12·16 종합 부동산대책'에도 불구하고 12월 아파트 시장은 강세장을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

키움증권에 따르면 지난해 12월 부동산114 기준 서울 아파트 매매가격지수는 전월대비 1.3%(연환산15.6%) 상승한 것으로 나타났다.

실거래가 지수 기준으로는 2019년 4월 저점 대비 16.0%, 2014년 말에 비해서는 87.7% 상승했다. 

키움증권의 서영수 애널리스트는 "아파트 가격 상승 추세가 지속되고 있다"며 "아파트 가격 상승이 서울 및 경기 인기지역에서 여타 지방으로 확산되고 있다는 점도 주목해야 한다"고 말했다.

주택조정지역이 해제된 부산이 1.8%로 가장 높은 오름폭을 보였고 이어 대전 1.4%, 경기 0.6%, 충남 0.5%, 인천이 0.4% 상승한 것으로 나타났다.

서 연구원은 "특히 가격 상승과 거래가 동반 증가하는 전형적인 강세장의 성격을 띄고 있다"며 "지난해 11월 서울 아파트 거래는 전월 대비 32% 증가한 1만995호로 2019년 평균의 두배를 넘는다"고 설명했다.

전세가격도 동반 상승해 주택가격 상승을 뒷받침하고 있다.

부동산 114 기준 서울 및 강남 3구 12월 전세가격은 전월 대비 0.5%, 0.9% 상승, 상승추세가 지속되고 있다.

실거래가 지수 기준으로 2년 전 대비 각각 6.3%, 8.7% 상승, 전세 보증금을 활용한 레버리지 투자가 보다 더 용이해진 상황이다. 

서 연구원은 "이 같은 시장 여건 개선은 경매시장에서도 나타나고 있다"며 "서울 및 경기 아파트 경매 낙찰가율은 97.3%, 93.3%까지 상승했다"고 말했다.

부동산 전문가들은 지난해 '12·16 부동산대책'에 대해 "주택가격을 떨어뜨리기 보다는 주택담보대출, 전세자금 대출, 종부세 인상 등 서울 고가 아파트의 수요를 규제함으로써 인기지역 아파트와 여타 아파트 간 갭을 축소하는데 정책 목표를 둔 것"으로 평가했다.

서 연구원은 "전세 시장 안정화 대책이 빠짐으로써 종부세 인상, 대출 규제의 효과가 상당부분 상쇄됐다"며 "전세가격 상승 추세가 지속되면 다주택자는 보증금 인상분을 통해 종부세, 대출금 이자 등을 해결함으로써 급매 요인이 해소됐다"고 분석했다.

사실상 풍선의 바람을 빼기 보다는 핀셋으로 눌러 투기수요를 주택시장 침체지역으로 이동시키는 의도로 보여진다는 것이다. 

부동산 전문가들은 "지난 8·2 대책과 9·13 대책 등과 같이 정부가 정책을 발표한 이후 부동산 시장은 일정 기간 안정화를 보이지만 시장이 이에 적응하면서 상승세로 반전해 왔다"며 "주택 투기 수요를 억제할 수 있는 근본적인 대책보다는 핀셋 방식의 시장 대응방식을 내놓은 결과, 투자자들이 쉽게 정부 규제에 적응하고 있다"고 분석했다.

서 연구원은 "정부의 부동산 규제 추가 대책이 예상되지만 근본적 변화가 없는 한 앞으로 대책 역시 과거와 비슷한 결과를 낳을 가능성이 높다"고 전망했다.

서 연구원은 특히 "현 단계에서 정책의 한계가 있을 수 밖에 없다"며 "대외 여건 악화 등으로 인한 경기 침체 환경에서 주택가격 하락시 발생할 수 있는 내수부진 심화 문제를 방관하기 어려울 것"이라고 지적했다.

부동산업 관련 종사자가 국제노동기구(ILO) 기준 300만 명을 넘는 상황에서 정부 규제로 거래가 급감할 경우 정책을 지속하기 어렵다는 것이다.

실제 지난해 9·13 대책으로 집값이 하락하자 정부는 금리를 인하하는 부양책을 제시한 바 있다.

부동산 정책이 과도할 경우 전반적 투자수요를 약화, 경기 외곽 및 지방 아파트 등 비인기 지역의 침체를 유발할 수 있다는 점도 대책의 한계로 지적됐다.

실제 12·16 대책이 서울 및 인기지역보다 비인기 지역의 주택 시장에 더 영향을 미치고 있기 때문이다.

이는 경기 및 지방 아파트 시장의 경우 만성적인 공급과잉에 취약한 교통 여건, 경기 부진 등이 복합적으로 겹쳐 있는 데 따른 것으로 분석됐다.

장기 침체 지역인 경남, 경기, 울산 지역의 공급 과잉 정도를 설명하는 입주물량과 2018년 빈집 비율은 재고주택대비 각각 16%, 14%, 11%에 달하고 있다.

이와 같은 공급 과잉 문제는 준공 후 미분양 추이에서도 잘 나타나고 있다.

수도권 및 지방 미분양 아파트는 각각 전년 동기 대비 38%, 14% 증가했다.

서 연구원은 주택시장 안정화를 위한 전제 조건으로 "보다 근본적으로 주택시장을 안정화하기 위해서는 원리금 분할상환 확대, DSR(총부채 상환능력 비율)의 확대 적용이 필요하다"고 주장했다.

실제 정부는 12·16 대책부터 9억 이상 차주에 대해 DSR을 도입했으며 확대 적용을 추가 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 

그러나 무리한 정책의 도입으로 주택시장 침체 시 예상할 수 있는 금융 부실을 고려할 수 밖에 없어 가계부채, 부동산 프로젝트파이낸싱, 상업용 부동산 대출 등에 대한 구조조정 없이는 쉽게 추진하기 어려울 것으로 보인다. 


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