【뉴스퀘스트=최석영 기자】 여당의 4·7 재보궐선거에 참패에 대해 '부동산 실정(失政)'이 가장 큰 원인으로 꼽히면서 향후 정부의 부동산 정책에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.

또 서울시장 선거에서 민간 주도의 재건축·재개발을 공약한 오세훈 국민의힘 후보 당선으로 공공주도 도심 개발 등에 일정 부분 영향이 불가피할 것으로 보인다. 

그러나 정부가 선거 이후에도 기존 부동산 정책의 큰 틀을 유지하고 2·4 대책을 포함한 주택공급대책도 일정대로 추진하기로 하면서 양측의 충돌도 우려된다.

◇ 오세훈 시장의 민간재건축·재개발 활성화 가능?

오 후보는 선거 과정에서 정부의 부동산 정책을 집중적으로 공격하며 다양한 부동산 규제 완화 방안을 제시했다.

규제 완화를 통한 민간 재건축·재개발 사업 활성화를 통한 18만5000호의 주택 공급이 대표적이다.

하지만 이 방안은 정부의 2·4 대책 등 공공주도 개발 사업과 충돌된다.

2·4 대책에서 제시된 '공공 직접시행 정비사업'이나 '도심 공공주택 복합개발 사업'은 물론, 작년 5·6 대책과 8·4 대책에서 나온 공공재개발과 공공재건축 사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공의 적극적인 개입이 필수적이어서다.

특히 이들 사업은 민간 재건축·재개발 사업에 대한 강력한 규제가 유지돼야 민간에 비해 수익성이 높다는 매력을 갖는다.

현재 이들 사업 방식에 대한 지자체의 참여 의사가 많고 조합 등 민간의 관심도 뜨거운 것은 규제가 중첩된 민간 주도 사업으론 도저히 사업성이 나지 않기 때문이다.

그렇기에 조합이나 토지주 등이 시어머니 같은 LH 등 공공기관이 사업에 끼어드는 것을 용인하는 것이고 임대주택도 기꺼이 지어서 기부채납한다는 것이다.

이에 오 후보의 공약대로 민간 재건축 재개발 사업의 규제가 대폭 완화된다면 조합으로선 공공 주도 사업을 추진할 이유가 없어진다.

그러나 서울시장이 야당 정치인으로 바뀐다고 해서 2·4 대책 등 정부의 핵심 부동산 정책이 갑자기 멈추거나 할 수는 없다.

정부의 부동산 정책을 추진하는 과정에서 서울시의 협조가 필수적이지만, 서울시가 '마이웨이' 식으로 정책 방향을 틀려고 해도 단독으로 바꿀 수 있는 것이 많지 않기 때문이다.

게다가 여전히 서울시내 구청과 서울시의회는 더불어민주당이 장악하고 있는 것이 현실이다. 서울시가 부동산 정책을 자신의 목소리를 넣어 수정하려면 조례 개정이 필요한데, 더불어민주당이 전체 109석 중 101석을 점유하고 있는 현상황에서 시의회 설득은 쉽지 않다.

◇ 정부 "부동산정책 큰 틀 불변...2·4대책 예정대로"

정부는 8일 오세훈 서울시장이 임기를 시작하더라도 재건축 규제 완화 등 공약이 바로 실현되는 것으로 봐선 곤란하다는 메시지를 내놓았다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의에서 홍 부총리는 "(재건축 규제완화 등) 취지를 짚어보도록 하겠으나, 여야를 떠나 부동산시장 안정과 주택공급 확대를 통한 서민 주거안정이라는 지향점은 결코 다르지 않을 것"이라며 "이런 지향점을 향해 투기수요 억제와 실수요자 보호, 불공정 거래 근절 등 부동산 정책의 큰 틀은 흔들림 없이 유지돼야 한다"고 말했다.

그는 "주택공급은 후보지 선정, 지구 지정, 심의·인허가 등 일련의 행정 절차상 중앙정부·광역지자체·기초지자체 단독으로 할 수 있는 것이 아니다"고 강조했다.

일례로 도심 공공주택의 경우 국토교통부와 서울시가 합동으로 후보지를 공모하면, 서울시가 자치구 협력하에 정비계획을 수립하고, 이후 서울시가 심의·인허가를 내주면 정부가 법령 정비 및 예산을 지원하는 방식으로 진행된다.

즉 중앙정부와 광역지자체, 기초지자체가 동의하지 않는 정책이 일방적으로 실현되기 어렵다는 것이다.

홍 부총리는 이런 측면에서 "2·4대책 등 주택공급대책을 추진하는 과정에서 중앙정부와 지자체가 긴밀히 협력해 왔는 바 앞으로 이러한 상호협력이 더욱 더 긴밀하고 견고해지기를 기대한다"고 강조했다.

◇ '민심'에 의한 부동산정책 변화 가능성

서울시장 선거 과정에서 부동산 정책이 워낙 뜨거운 이슈로 부각됐기에, 정부가 스스로 부동산 정책의 일정 부분을 손질할 것이라는 전망도 있다.

이번 서울시장 선거는 부동산 실정에 대한 심판이라고 할 정도로 집값 문제나 정부의 부동산 규제가 큰 화두가 됐다.

심지어 민주당 박영선 후보도 규제 완화 카드를 꺼내들 정도였다.

실수요자에 대해선 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 완화해야 한다는 여론이 제기됐고, 정부 부처들도 구체적인 방안을 검토하고 있는 상황이다.

부동산 공시가격이 지나치게 가파르게 올랐다는 지적과 함께 재산세 등 보유세의 세금 부담 경감 방안을 마련해야 한다는 지적도 나온다.

이번 선거가 정부가 지금까지 내놓은 부동산 규제 정책을 전반적으로 재검토해 보는 계기가 되지 않겠느냐는 전망이 나오는 이유다.

전문가들은 현재 서울시와 구청, 의회의 역학관계를 봤을 땐 서울시장이 바뀌었다고 해서 당장 큰 변화는 오기 어려울 것이라는 분석을 내놓는다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울시가 정책 변화를 꾀하려면 조례를 바꿔야 하는데 서울시의회를 민주당이 점유하고 있어 가능성이 크지 않다"며 "다만 대선을 1년여 남기고 있어 기존 규제를 무력화하겠다는 야당의 말을 믿고 수요자들이 정부의 공공 주도 정비사업 참여를 미루거나 관망할 가능성이 있다"라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "도심 주택 공급의 가장 큰 채널인 재건축·재개발에서 민간 방식이 좀 더 활기를 띨 수 있다"라면서도 "시장이 과열되면서 단기적으로 시장불안이 야기될 수 있어 서울시에도 부담이 될 것"이라고 말했다.