【뉴스퀘스트=최인호 기자】 앞으로 투기지역‧투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지된다. 9억 초과~15억원 아파트에 대해서는 주택담보대출 LTV(담보인정비율) 한도가 현행 40%에서 20%로 축소된다. 

정부가 잇단 부동산 대책 발표에도 서울 지역의 아파트값이 24주 연속 오르는 등 과열현상이 계속되자 초고강도 대책을 내놓은 것이다.

특히 지난 문재인 대통령의 국민과의 대화에서 "집값은 반드시 잡겠다. 자신있다"고 공언한 이후에도 집값 상승이 계속되자 이번 대책이 나온 것이라는 분석이다. 

정부는 16일 '주택시장 안정화 방안(이하 12·16 대책)'을 전격 발표하고, '초고가주택 주택구입용 주담대 금지' 조치는 17일부터 시행한다고 밝혔다.

◇ 실수요자 요건 엄격하게 적용

정부는 이번 '12·16 대책'을 발표하면서 "주택 실수요자를 철저히 보호하고 시장 교란행위‧불안에 엄정하게 대응하겠다는 강력한 의지를 담았다"고 강조했다.

주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다는 의미다.

이에 따라 우선 주택담보대출을 받기 위한 요건인 실수요자 요건을 보다 엄격하게 다듬었다. 

기존주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고, 1년 내 신규주택으로의 전입 의무를 추가한 것. 특히 전세자금 대출 후 시가 9억원 초과 주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 전세대출을 즉시 회수해 갭투자를 원천 봉쇄한다는 방침이다.

또 ▲불로소득에 대한 기대이익 차단 ▲시장질서를 교란하는 불법 및 우회행위 원천 금지 ▲도심 내 주택공급 지속 확대 통한 시장 안정 도모 등의 내용도 함께 발표했다.

그러나 이번 대책이 발표되자마자 "결국 돈 있는 사람들의 수요는 계속될 것"이라며 "이들만 강남에 살라는 것이냐"는 불만도 나온다.

일부에서는 '이번 조치가 위헌의 소지가 있을 수 있다'는 우려도 나온다.

◇ 종합부동산세 세율 상향조정

정부는 "공정과세 원칙에 맞게 종합부동산(이하 종부세)를 강화하고, 양도세 혜택은 실거주 중심으로 제한한다"고 밝혔다.

우선 종부세율는 고가 1주택자에 대해서는 0.1~0.3%포인트(p), 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8%p 추가 인상한다. 또한 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 300%로 확대한다. 

이와 함께 고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화해 시가 30억원 이상 아파트에 대해서는 내년도 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정한다.

다만 1주택 고령자에 대한 공제율은 높여 실수요자의 종부세 부담이 가중되지 않도록 하고, 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 세수 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 방안을 검토 중이다.

아울러 실제 거주 하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세도 강화한다.

정부는 "양도세 장기보유특별공제는 거주기간 요건을 추가해 실거주자가 아닌 경우의 공제율을 제한할 계획"이라며 "일시적 2주택 양도세 비과세 요건 중 기존주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고, 신규 구입주택으로의 1년내 전입요건을 추가하겠다"고 했다.

이와 함께 정부는 강남구 등 서울 13개구와 과천‧하남‧광명시의 13개동, 정비사업 이슈가 있는 성북구 등 서울의 5개구 37개동을 분양가 상한제 지역으로 추가 지정했다.

또 공정한 청약질서 확립을 위해 불법전매 등 적발 시 청약금지 기간을 10년으로 확대하고, 청약당첨 거주요건 및 재당첨 제한도 강화한다.

임대사업자 관리를 위해 합동점검과 함께 등록요건 및 사업자 의무를 강화할 예정이다. 임대등록 시 취득·재산세도 공시가격 기준 수도권 6억원, 지방 3억원 초과 주택은 혜택을 제한한다는 방침이다.

◇ 실수요자 공급확대 정책은 계속

정부는 이번 대책으로 투기수요는 막는 반면 실수요자를 위한 도심 내 주택공급을 확대한다고 밝혔다.

수도권 30만호 공급계획의 조속한 추진을 위해 지구지정 및 지구계획 수립 절차를 신속히 진행하고, 서울 도심 내 부지 4만호는 패스트트랙을 적용해 사업승인을 최대한 앞당긴다는 계획이다.

정부는 이와 관련 "관리처분인가를 받은 정비사업 단지들이 최대한 분양가상한제 적용유예를 받을 수 있도록 신속한 사업추진을 적극 지원하겠다"며 "서울의 주택정비사업 활성화를 위해 공공성 요건 충족 시에는 사업시행 면적을 1만→2만㎡로 확대하고, 분양가상한제 적용도 제외되도록 하겠다"고 했다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "삶의 터전이 되어야 할 공간이 투기의 수단으로 전락하고, 청년과 서민의 내집 마련 희망을 빼앗는 현재의 상황이 지속되어서는 안된다"며 "주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다"고 강조했다.

이어 "시장안정을 위해 필요하다면 세제, 대출규제 및 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저없이 시행하겠다"고 덧붙였다.