【뉴스퀘스트=강영민 기자】 올해 시가 15억원 이상 고가주택이 많은 서울을 중심으로 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담도 크게 늘 것으로 보인다.

최근 집값이 크게 뛴 주택의 경우 시세 상승분에 공시가격 현실화율까지 상향되면서 보유세 부담은 지난해 보다 40% 이상 증가할 것으로 추산됐다.

특히 2주택 이상의 보유세는 세부담 상한까지 오르는 경우가 속출할 것이라는 예상이다.

◇ 고가주택 공시가격, 집값 상승 이상 오른다

5일 부동산 업계에 따르면 국토부와 한국감정원은 올해 공동주택 공시가격 예정 가격을 이달 19일(잠정)에 공개하고 의견 청취에 들어갈 예정이다.

공동주택 공시가격은 전수 조사 형태로 지난해 아파트·빌라·연립주택 등 전국의 공시 대상 공동주택이 총 1339만가구에 달했는데 올해는 이보다 늘어 1400만가구에 육박할 전망이다.

지난해 서울지역 공동주택 공시가격(3월 공개 예정가)은 14.16% 올라, 2007년(28.45%) 이후 최대 상승폭을 보였다.

지난해 서울 아파트값이 8.03% 상승(한국감정원 조사 기준)한 것을 감안하면 공시가격이 아파트값보다 훨씬 더 많이 오른 셈이다.

정부는 당시 지난해 공시가격 형평성·균형성 제고를 위해 시세 12억원 초과 공동주택 가운데 그간 시세가 급등했으나 현실화율이 상대적으로 낮았던 아파트의 공시가격의 끌어올려 현실화율을 상향 조정했다고 설명했다.

12억원 이하는 시세 상승분만큼만 공시가격을 올렸지만, 12억원 초과는 시세 상승분에다 현실화율까지 동시에 높여 아파트값 상승폭 이상으로 공시가격이 뛰었다는 의미다.

이러한 현상은 올해도 이어진다.

정부는 지난해 말 발표한 공시제도 개편안에서 올해 공시가격 현실화율을 고가주택 내에서도 금액대별로 차등화해 시세 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%까지 현실화율을 끌어올리기로 했다.

그 동안 15억원 초과 고가 아파트값의 현실화율이 평균보다 낮았으니 올해 현실화율을 평균 이상으로 높여 형평성을 맞추겠다는 의미다.

이에 따라 올해 15억원 초과 고가 아파트가 몰려 있는 강남권은 물론 마포·용산·성동구 등 일명 '마용성' 일대와 동작구·광진·영등포(여의도동)·양천구(목동) 등 서울 요지의 공시가격이 상당폭 오를 전망이다.

예컨대 마포구 아현동 래미안푸르지오 전용면적 85㎡의 경우 올해 공시가격 산정 시점인 지난해 11월 실거래가는 15억~16억원 선이다.

조사자 판단에 따라 다를 수 있으나 이 아파트의 공시가격 기준금액이 15억원을 넘었다고 보고, 올해 이 금액대 목표 현실화율인 75%를 반영하면 올해 공시가격은 11억~12억원 선이다.

이 주택형의 작년 공시가격이 8억4800만~8억6400만원 선인 것을 감안할 때 30% 이상 급등하는 셈이다.

서초구 반포동 아크로리버파크는 전용 84.97㎡의 최근 평균 실거래 가격이 약 30억원에 달하는데 이 아파트의 현실화율을 80%까지 끌어올린다면 올해 공시가격은 24억원까지 오를 수 있다.

지난해 공시가격 17억3000만~19억원대와 비교해 26~38%까지 뛰는 것이다.

지난해 공시가격이 8억4800만원인 동작구 흑석동 한강센트레빌1차 전용 84㎡는 현재 시세가 약 14억5000만원 선이다.

시세가 15억원 미만으로 목표 현실화율 70%를 적용하면 올해 예상 공시가격은 작년보다 19.7%가량 오른 10억1500만원이 된다.

◇ 보유세 부담도 급증…2주택 이상은 감당 힘들 것

올해 주택 공시가격이 크게 오르면서 그만큼 보유세도 뛸 전망이다.

특히 정부가 지난해 12·16대책에서 올해 종합부동산세부터 1주택자는 종전 세율에서 0.1~0.3%포인트, 3주택자와 조정대상지역 2주택자는 0.2~0.8%포인트 인상한데다 공시가격도 급등하면서 초고가 주택 보유자와 다주택자는 보유세가 세부담이 상한(전년도 납부세액의 150~300%, 상승률 50~200%)까지 오르는 경우가 속출할 것으로 보인다.

연합뉴스가 김종필 세무사에게 의뢰해 산정한 각 단지별 예상 보유세를 보면 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡의 경우 지난해 공시가격이 19억400만원에서 올해 24억원으로 26% 오른다고 가정하면 재산세와 종부세를 합한 총 보유세는 작년 927만원 선에서 올해 1345만원으로 418만원(45%)가량 증가한다.

게다가 보유자가 1주택자이고, 앞으로 주택경기 침체로 공시가격이 변동이 없다 해도 내년 이후 보유세는 2021년 1917만원으로 올해보다 42%, 2022년에는 2027만원으로 5.7% 더 오른다는 점이다.

종부세 과세 기준이 되는 공정시장가액비율이 올해 90%에서 내년 95%, 2022년에 100%로 상향되고 세부담 상한에 걸려 당해 연도에 반영되지 못한 보유세가 이듬해로 이연되는 효과 때문이다.

아현동 래미안푸르지오 전용 84㎡도 공시가격이 지난해 8억4800만원에서 올해 11억5000만원으로 35.6% 뛴다고 가정할 경우 보유세는 작년 230만원 선에서 올해 331만원으로 43.6% 뛴다.

2주택자 이상 다주택자의 보유세 부담은 이보다 훨씬 높다.

위 사례의 반포 아크로리버파크와 아현동 래미안푸르지오 2가구를 보유한 만 60세 미만의 2주택자는 당장 올해 보유세가 5820만원으로 지난해(2525만원)보다 130.5%나 오르고, 2021년에는 공시가격 변화 없이도 연간 보유세가 6147만원으로 6000만원을 넘게 된다.

김종필 세무사는 "강남권이나 마용성 등 일부 인기지역에 주택 2채만 갖고 있어도 보유세 부담이 일반 직장인이 감당할 수 없는 수준으로 늘어난다"며 "공시가격 6억원 초과 주택은 임대사업등록을 해도 종부세 합산배제 효과가 없기 때문에 고가주택을 보유한 일부 다주택자들이 진지하게 주택 매도를 심각하게 고려하고 있다"고 설명했다.

다만 현재 60세 이상 1주택 보유자는 나이와 보유 기간에 따라 종부세 공제혜택이 커 1주택을 장기간 보유한 경우 은퇴 세대는 보유세 부담이 그리 크진 않다.

그러나 만 60세가 넘어도 2주택 이상 보유한 경우에는 종부세 감면 혜택이 사라져 늘어나는 세부담을 감당하기 어려운 경우가 많을 것으로 보인다.

서초구의 한 중개업소 대표는 "관망하던 다주택자들도 올해 급증하는 보유세를 내지 않으려면 보유세 기준일(6월1일) 이전인 5월 말까지 매도가 완료돼야 하는 만큼 이달 말부터 5월까지 급매물이 다소 늘어날 것으로 보고 있다"며 "강남권 고가 주택을 중심으로 매매가격도 약세를 보일 수 있다"고 예상했다.