【뉴스퀘스트=최석영 기자】 "임대차 3법의 전격적인 시행으로 시장에서 나타나는 여러 가지 부작용에 정부가 서둘러 '핀셋 대응'에 나서야 한다."

부동산 전문가들은 임대차 3법이 시장에 본격 적용되면 세입자들의 주거안정성이 개선될 것이라면서도 각종 부작용이 나타날 것에 대비해야 한다고 입을 모은다.

특히 전세 물량이 급격하게 줄어 올해 가을 이사철 전세대란이 나타날 수도 있어, 전세 공급 대책과 함께 임대인과 세입자의 불안심리를 잠재울 만한 세밀한 정책대응이 필요하다는 조언이다.

실제 3일 서울시의 서울부동산정보광장에 따르면 임대차 3법 시행 직전인 지난달 서울의 아파트 전세 계약은 6304건으로, 올해 최다를 기록했던 2월(1만3661건)과 비교하면 46% 수준에 그쳤다.

집값 불안에 주택 수요자들이 전세 보다 매매 시장으로 눈을 돌린 영향도 있지만, 임대차3법이 전세거래 절벽을 만들었다는데 힘이 더 실린다.

◇ 급속한 전세물량 감소가 가장 큰 우려

전문가들은 우선 전세 물량의 급속한 감소에 가장 큰 우려를 보내고 있다.

전세를 월세나 반전세로 돌리는 것은 물론, 전세 공급 축소에 따라 물량이 부족해지면 4년 마다 전세값 폭등장이 연출될 수도 있다고 입을 모은다.

전셋값 인상에 제동이 걸린 임대인들이 제도에 불만을 품고 전세를 거둬들이거나, 실거주를 주장할 경우 전세 물량이 급격히 줄어들면서 전세난이 심화할 수 있어 이에 대비해야 한다는 지적이다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "저금리와 함께 임대차 제도와 보유세 개편으로 집주인들이 전세보다는 월세나 반전세를 선호하는 경향이 뚜렷해질 것으로 보인다"며 "전세 유통 물량이 감소하면서 전세가 갈수록 소멸되면 당장 올해 가을 이사철에 전세난이 불거질 수도 있다"고 말했다.

기존에 저렴한 전세 물량을 공급했던 신규 입주아파트의 전세도 사라질 것으로 우려했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 이날 한 라디오 방송에 나와 "신규 입주아파트의 경우 한꺼번에 전세 물량이 쏟아지면서 주변 시세에 비해 저렴한 전세주택들이 많이 나왔는데 이제 그런 모습은 찾아 보기 힘들 것 같다"며 "집주인들이 '임대료 5% 인상룰' 시행으로 차라리 일정기간 집을 비워두더라도 제대로된 전셋값을 받으려 할 것"이라고 강조했다.

또 임대차 4년 계약 기간이 끝난 후 새로운 계약 체결 시에는 법 적용이 안 돼, 4년마다 전셋값이 폭등할 수 있어 이에 대한 대비도 요구된다.

심교언 교수도 "신규계약에 대한 규제가 없기 때문에 4년마다 신규계약 시점이 도래하면 전셋값 폭등장이 올수도 있다"고 우려했다.

◇ 공공임대 등 공급 늘려야…보조책도 필요

전문가들은 줄어드는 민간 전세에 대비해 공공임대를 확대하는 등 공급을 확대하는 노력이 필요하다고 말한다. 

또 초기에 제도 혼란을 줄이기 위해 규정을 세분화하고 대응 대책도 마련돼야 한다고 조언한다.

함영진 빅데이터랩장은 "임대차시장의 가격 안정을 위해선 임대 기간이나 임대료의 직접적인 규제책 외에도 민간임대의 재고량 감소에 대응한 공공임대 등 공급확대가 요구된다"며 "임대주택 바우처 같은 보조책 등도 확대 병행돼야 관련 제도 변화의 부작용을 줄일 수 있을 것"이라고 제안했다. 

민간 분양가상한제까지 시행돼 새 아파트 공급이 줄어들 것으로 예상되는 만큼 수도권 3기 신도시와 도심 속 유휴부지 및 정비사업을 통한 공공임대주택 등의 공급확대 방안이 보완돼야 한다는 것이다.

또 임대차 3법 시행과 관련한 혼란과 임대인의 불만을 줄이기 위해 임대인에 대한 제도 균형과 사유재산권 침해를 최소화하는 차원의 임대차 종료 정당 사유 및 세입자 퇴거·재계약 거부 사유 등을 좀 더 다양화할 필요가 있다는 의견도 나왔다.

◇ 지난달 서울 전세계약 9년만에 최소

지난달 서울의 아파트 전세 계약은 6304건으로 9년만에 최소를 기록하는 등 수도권에서 주택 임대 시장이 위축되고 있는 것으로 나타났다.

서울시가 관련 통계를 제공하기 시작한 2011년 이후 처음으로 6000건대로 떨어졌다.

전세와 반전세, 월세를 포함한 서울 아파트 전·월세 거래량도 지난달 8344건으로 줄었다. 2월(1만9232건)과 비교하면 절반에도 훨씬 못 미친다.

전·월세 거래량은 세입자의 확정일자 신고를 토대로 집계돼 추가로 신고될 가능성이 있지만 추세를 바꾸지는 못할 것으로 보인다.

경기도 역시 주택 임대 시장이 급속한 속도로 위축됐다.

경기부동산포털에 올라온 아파트 전·월세 거래량은 2월에 2만7103건으로 최다를 기록한 이래 계속 줄어 지난달에는 1만2326건으로 내려앉았다.

임대 시장의 위축은 지난달 정부가 임대차 3법을 추진하면서 더 심화한 것으로 보인다.

임대시장의 대변화를 예고한 법안이 일사천리로 통과된 데 이어 전격 시행에 들어가면서 전세 매물이 아예 없는 단지가 나오는 등 거래절벽이 현실화한 셈이다.

다만 이 현상이 매매 수요 증가에 의한 일시적인 것인지, 아니면 당분간 지속되면서 전세불안이 계속 될지 속단하긴 이르다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "전셋값이 올라가면서 갭투자나 대출을 끼고 내 집 마련을 한 실수요자들이 증가하면서 매매는 늘었다"며 "매매 시장과 달리 임대 시장은 전반적으로 축소하는 가운데 보유세 부담이 커진 집주인들이 전세를 반전세나 월세로 전환하는 사례가 늘어날 수밖에 없다"고 말했다.