[8·4 공급대책] 정부도 '수익률' 보장 고심...공급계획서 5만가구 차질 빚는셈

【뉴스퀘스트=최석영 기자】 다주택자들에 대한 '징벌적 중과세', 임대차 3법을 통한 '전세시장 안정', 그리고 4일 공공재건축의 용적률·층수 완화와 서울·수도권 주요지역의 신규택지 개발을 통한 '공급 확대'까지 정부가 할 수 있는 모든 부동산 대책이 완성됐다.

이제 정부로서는 '진인사대천명(盡人事待天命)'의 자세로 시장의 긍정적인 움직임만 기대할 수밖에 없는 처지다.

과연 정부가 이날 발표한 공급대책은 실효성을 얻을 수 있을까.

정부의 공급확대 방안의 핵심은 서울 주요지역의 재건축단지에 대해 공공기관 참여를 조건으로 고밀 개발할 수 있도록 허용해 주고, 이를 통해 약 5만가구를 공급한다는 것이다.

그러나 이런 정부의 계획이 성공하려면 재건축단지들의 호응이 필수적인데 재건축조합들이 사업이 빠르게 이뤄질 수 있다는 '당근' 만으로 이를 받아들일지 의문이다.

다만 태릉골프장과 용산 캠프킴 부지, 서초구 서울지방조달청 이전 부지, 국립외교원 유휴부지 등의 신규택지는 모두 사유지가 아니어서 복잡한 절차 없이 빠른 사업추진이 가능할 전망이다. 

서울 강남 재건축단지의 바로미터인 대치동 은마·미도아파트 일대 전경. [사진=연합뉴스]
서울 강남 재건축단지의 바로미터인 대치동 은마·미도아파트 일대 전경. [사진=연합뉴스]

◇ 용적률 500%에 50층 가능...공공재건축 현실성 있나

우선 정부는 이날 대책에서 서울 주요지역 민간 재건축단지의 고밀 공공재건축을 통해 5만가구 정도를 신규 공급하기로 했다.

서울에서 안전진단을 받고 아직 사업시행인가를 받지 못한 단지 중 약 20% 가량을 추산한 물량이다.

공공재건축은 서울 전역에 적용될 수 있다. 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 참여하면 용적률을 최대 500%로, 층수를 최대 50층으로 올려 재건축을 허용한다는 방침이다.

이에 서울의 재건축 추진 단지들은 앞으로 수익률은 미지수지만 빠르게 사업을 추진할 수 있는 공공 재건축을 하느냐, 시간이 더 걸리는 민간 재건축을 계속 추진하느냐를 놓고 선택의 기로에 설 전망이다.

그동안 강남권 주요 재건축 단지들이 서울시 등과 갈등을 빚은 주요 쟁점이 서울시의 '35층 제한'이었는데, 앞으로 공공 재건축을 선택하면 원하던 대로 50층 재건축이 가능해졌다는 점은 매력적이다.

다만 50층 재건축의 궁극적인 목표가 '수익률 상승'에 있었던만큼 50층이 가능해졌다는 것만으로는 조합원들에게 큰 의미가 없을 수 있다.

정부도 이날 발표에서 "사업성이 좋거나 충분히 조합 단독으로 사업할 수 있는 단지는 상대적으로 참여 유인이 낮다"고 인정했다.

현재의 계획으론 고밀 개발로 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납하도록 해 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수한다는 것이 정부·서울시 계획이기 때문이다.

한 부동산 전문가는 "용적률 인상과 층고제한 완화는 충분히 매력적이지만 이를 통해 얻을 수 있는 재건축단지 혜택은 원활한 사업추진 이외에는 거의 없는 것으로 보인다"며 "정부가 웬만한 수익률 보장을 해주지 않을 경우에는 논의는 원점으로 돌아갈 공산이 크다"고 말했다.

이어 "단지에 임대주택이 보다 큰 비율로 들어선다는 점을 감안하면 공공재건축에 선뜻 참여하겠다고 나서는 조합은 한 곳도 없을 것"이라고 덧붙였다.

4일 오전 서울역에서 시민들이 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 주택공급확대TF회의결과 브리핑 생중계를 시청하고 있다. [사진=연합뉴스]
4일 오전 서울역에서 시민들이 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 주택공급확대TF회의결과 브리핑 생중계를 시청하고 있다. [사진=연합뉴스]

◇ 서울 핵심 입지에 공공분양·임대 물량 짓는다

이날 발표에서 정부는 추가 물량 가운데 공공분양, 공공임대, 민간분양 비중이 어떻게 되는지 명확하게 밝히지 않았다.

하지만 정부가 그동안 상당한 물량을 공공임대와 공공분양 등으로 채우겠다고 밝힌 데다가 홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관이 "개발 호재로 인식돼 불안 요인으로 작용하는 일이 없도록 하겠다"며 "시장 교란행위는 단호하게 발본색원하겠다"고 강조한 점을 보면 공공물량이 상당수를 차지할 것은 명확하다.

관심을 끄는 부분은 강남, 서초, 용산 등 서울에서도 선호도와 기존 주택 가격대가 가장 높은 지역들에 추가 물량의 많은 부분이 할당된다는 점이다.

강남구 서울의료원 부지, 용산정비창, 서울지방조달청 등의 입지는 최상급이라 불러도 무방하다.

다만 2018년 서울시가 발표한 '추가 8만호' 대상 부지로 포함됐는데도 아직 진척이 없는 서울의료원 부지 사례에서 보듯 실제 착공이나 입주까지 얼마나 시간이 걸릴지는 미지수다.

이외에 상암 DMC 랜드마크 부지에 넣겠다는 2000호는 새로운 논란거리다.

이 땅에는 초고층 빌딩 개발이 계획됐다가 한 차례 틀어진 적이 있다.

정부·서울시는 이날 이곳에 복합비즈니스센터와 함께 주거, 즉 공공임대 등도 포함하겠다고 밝혔는데 해당 지역에서는 일찌감치 임대주택을 거부하고 원래대로 고층 빌딩을 세워달라고 요구하고 있다.

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