【뉴스퀘스트=최석영 기자】 정부가 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 대폭 낮추면서 '전세→월세' 흐름 차단에 나섰다.

새 임대차법의 전월세 상한제를 무력화 시키는 방법으로 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 경우가 나타나자 월세로 돌릴때 수익을 대폭 낮추는 방식으로 대응에 나선 것이다.

다만 이 같은 정부의 전월세전환율 규정은 강제력이 부족해 시장에서 잘 이행될지는 미지수라는 게 부동산전문가들의 지적이다.

또 전월세시장을 규제 위주로 강제하면 집주인들이 결국 매물을 거둬들여 공급이 부족해질 것이라는 의견도 나온다.

◇ 2억원 월세 전환때 월 25만원 '￬'

홍남기 경제부총리는 19일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언에서 전월세전환률을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 했다고 밝혔다.

전월세전환률이란 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 기준(비율)으로 현행 주택임대차보호법에 규정돼 있다.

현재 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다.

정부는 2016년 11월 이 공식을 만들었는데, 이전에는 '기준금리의 4배'였다.

정부는 이번에 시행령으로 정한 이율 3.5%를 2.0%로 낮춰 새 전환률을 2.5%(2.0%+0.5%)로 정한 것이다.

정부는 임차인의 전세대출금과 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과 전월세전환율은 2.5%가 적당하다고 판단했다고 밝혔다.

6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리 2.49%와 비슷하게 맞춘 셈이다.

전월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지게 된다.

예를 들어 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 경우를 따져보자.

전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 값인 66만6000여원이 월세다.

정부가 전월세전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원X2.5%/12, 즉 41만6000여원이 된다.

월세가 25만원이 내려가게 되는 셈이다.

◇ 집주인들 전세→월세 전환 생각 거둘까

최근 새임대차법 시행 이후 집주인들이 계약 갱신 시 전세를 월세로 전환하기를 요구하는 사례가 늘고 있는 것으로 알려졌다.

그러나 세입자가 전세의 월세 전환을 거부하면 집주인이 마음대로 월세로 돌리지 못하는데다, 새 전월세전환률이 적용되면 전세를 월세로 돌려도 큰 이익이 없는 만큼 집주인들의 월세 전환 요구가 줄어들지 관심이다.

전문가들은 전월세전환율 인하가 월세 시장 안정에 기여할 것이라고 전망한다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "전월세전환율을 낮추면 전세의 월세 전환 속도를 다소 완화할 수 있을 것으로 보인다"며 "다만 현재도 임대차 시장에서 전월세전환율이 완벽하게 잘 지켜지는 것은 아니어서 새 지침이 세입자를 안전하게 지켜줄 장치로 작동하게 하려면 정부의 관리가 필요해 보인다"고 말했다.

다만 오히려 월세를 전세로 바꿔 목돈을 마련하기 힘든 임차인을 내보내려는 사례가 나올 수도 있다는 우려가 나온다. 

전월세전환율은 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 적용되지 않는다. 법에서 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때만 적용하도록 규정했기 때문이다. 월세를 전세로 바꿀 때는 '시장 전환율'을 참고해 집주인과 세입자간 협의해 정해야 한다.

시장 전환율이란 시장에서 통용되는 전환율로, 한국감정원이 '전월세전환율'이라는 똑같은 이름으로 매달 발표하고 있다.

또 전월세상한제에 따라 전셋값 인상 폭 제한을 받게 된 집주인들이 월세 전환까지 어려워지면서 세입자를 내보내고 직접 들어가 살거나 빈 집으로 두는 경우가 늘어나면 시장에 매물이 줄어 전세난을 가속화할 수 있다는 지적도 있다.

이에 임대인의 입장도 일부 고려해 주는 조치도 필요하다는 의견도 나온다.

전월세전환율을 내렸으니 임대인의 과세 기준이 되는 간주임대료율도 낮춰야 한다는 주장이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "저금리 상황에서 임대인도 보증금을 운용해 수익을 크게 내지 못하는 상황인 만큼 과세의 기준으로 삼는 간주임대료율도 낮추는 식의 고려가 필요하다"고 말했다.

한편, 정부는 임대차3법 시행에 따라 발생할 수 있는 다양한 분쟁을 해결하기 위해 현재 6개인 분쟁조정위원회를 금년 중 6개소 추가 설치하고 이후에도 계속 늘려 나가기로 했다.

또 세입자를 내보내기 위해 "본인이 거주하겠다"며 계약갱신을 거절하는 등 편법을 막기 위해 세입자 퇴거 이후에도 일정기간 동안 주택의 전입신고·확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보열람권을 확대하겠다고 밝혔다.