부동산 공시가격 손본다...실거래가 등 시장변동률 반영

【뉴스퀘스트=권일구 기자 】 정부가 국민의 경제적 부담 증가와 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전현상이 발생하는 부작용이 지속적으로 발생하고 있는 공시가격 현실화 계획 폐지에 나선다.

대신 '시장 변동률'을 기반으로 한 공시가격 산정식을 활용해 시장가격과 비슷한 수준에서 결정될 수 있도록 균형성과 안정성을 높여 재설계 하겠다는 방침이다.

국토교통부 12일 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’(이하 ‘합리화 방안’)을 발표했다.

이번 합리화방안은 연구용역, 전문가 자문, 1000명을 대상으로 한 국민 인식 조사, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 마련됐다.

부동산 현실화 계획은 오는 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 지난 2020년 11월 수립됐다.

그리고 이듬해인 2021년 부동산 가격공시부터 적용됐으나, 국민의 경제적 부담 증가와 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전현상이 발생하는 부작용이 지속적으로 발생해 폐지를 추진키로했다.

국토부는 부동산 공시법 개정을 통해 현실화 계획 폐지를 추진하고, 국민 인식조사 결과 등을 토대로 공시제도 개편을 추진한다.

특히, 국민 인식조사를 통해 공시가격의 균형성과 안정성에 대한 사회적 요구가 높은 것으로 확인된 만큼, 공시제도가 국민들의 일반적인 인식에 부합할 수 있도록 인위적인 공시가격 인상이 아닌 공시가격의 균형성 제고에 초점을 맞춰 공시가격 산정체계를 개편키로 했다.

이를 위해 우선, 공시가격 산정방식은 매년 시세반영률 인상을 위한 현행 방식(시세×(시세반영률+시세반영률 제고분))을 국민 인식에 맞게 시장변화를 충실하게 반영하는 방식으로 변경한다.

변경된 방식은 공시가격=전년도 공시가격×(1+시장 변동률)이다. 여기서 시장 변동률은 조사자가 시장 증거에 입각해 부동산 각각의 시장 변동률을 판단하되, 균형성 제고가 필요하다고 인정한 부동산에 대해서는 균형성 제고분을 추가 반영한다.

국토부에 따르면, 이번 방식은 국민들이 기대하는 바와 같이 공시가격이 시장가치 변화와 유사한 수준에서 변동되기 때문에 공시가격의 공신력 확보에 유리하다는 판단이다.

또한, 현실화 계획 도입 이전 수준을 기준으로 공시가격이 산정돼, 공시가격의 실거래가격 역전현상 발생이 최소화될 것으로 기대하고 있다.

이어 국제적으로 통용되고 있는 균형성 평가기준을 활용, 공시가격의 균형성이 크게 저하된 지역 및 부동산을 선별ㆍ개선하고, 균형성 제고는 국민 부담이 최소화될 수 있도록 점진적으로 추진한다.

1단계에서는 시ㆍ군ㆍ구 단위로 조사자가 입력한 공시가격(안)을 평가하고, 균형성 평가 기준에 미달하는 곳은 심층검토지역으로 선정한다.

균형성 평가 기준은 국제과세평가관협회(International Association of Assessing Officers)에서 제시한 유형 내 균질성, 가액대별 형평성에 관한 평가지표 등을 활용키로 했다.

2단계에서는 심층검토지역을 중심으로 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격(안)은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있도록 했다.

3단계는 대학교수 등 외부 전문가가 조사자의 재산정(안)을 최종 검수하고, 국토부가 공시가격 열람(안)을 확정한다.

이번 합리화방안이 시행될 경우, 급격한 속도의 인위적인 시세반영률 인상계획이 더 이상 적용되지 않아, 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 덜 수 있을 것으로 내다보고 있다.

또한, 국민들의 기대와 같이 공시가격이 시장 변화 수준과 유사하게 변동되고, 국민들이 시급한 과제로 판단하는 균형성도 국제적인 기준에 따라 개선됨에 따라 공시가격에 대한 예측 가능성과 신뢰성 제고에도 기여할 수 있을 것으로 예상하고 있다.

국토부는 새로운 방식에 따른 공시가격 산정체계가 도입될 수 있도록 ‘부동산 공시법’ 개정안을 즉시 발의할 계획이다.

진현환 국토부 제1차관은 “내년부터 국민 인식에 기반하여 공시제도가 보다 합리적으로 운영되기 위해서는 공시가격 산정체계 개편이 필요하며, 조속한 시일 내에 법이 개정될 수 있도록 노력하겠다”라고 밝혔다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 공시가격 개선안은 과거 로드맵으로 결정한 시세반영률 인상 구조로 설계된 현행 공시가격 산정방식과 달리 보유세 납세자가 비교적 납득할 수 있는 현 시장 가격흐름을 반영한다는 것이 장점이다”라고 분석했다.

종전 공시가격의 시세 현실화 계획 지속 이행 시, 실거래가격 역전 등 공시가격의 신뢰도 하락문제를 줄이고, 최근 지방주택시장처럼 매매가가 하락하는 곳 등은 시세하락에도 불구하고 부동산 보유세가 지속적으로 늘어나게 되는 부작용을 일부 해결할 수 있을 것이라는 전망이다.

함영진 랩장은 “시장가치를 반영한 정책가격으로 공시가격을 운영하며 종전 로드맵보다 실거래가 반영 속도가 다소 둔화할 것으로 보이고 급격한 보유세 부담 문제는 완화될 것으로 예상된다”고 설명했다.

다만, 서울과 수도권 등 실거래가격 및 감정평가 금액이 오르는 지역은 공시가격 인상폭이 조금 높게 나올 가능성도 있고 지역별 공시가격의 양극화가 예상된다고 지적했다.

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