수도권 5만가구 조성 위해 그린벨트 해제...물량 부족 해결엔 ‘한계’

【뉴스퀘스트=권일구 기자 】 정부가 서울 등 수도권 집값 안정화를 위해 그린벨트를 해제해 서울 서초 서리풀지구를 포함 총 4곳의 신규택지를 개발하고 5만 가구의 아파트를 조성하겠다고 발표했다.

서울 인접 생활권에 도심 접근성이 양호한 택지를 공급한다는 면에선 정부의 수도권 주택공급 의지를 재확인한 셈이다.

다만 이번 발표가 장기적 주택공급의 신호를 주고 양질의 택지를 확보한다는 점에선 긍정적이지만, 택지보상 등의 절차를 고려 시 수도권 아파트 준공 물량을 부족 문제를 당장 해결하기엔 무리가 있다는 지적이다.

6일 업계에 따르면, 정부는 서울 등 수도권 집값 안정화를 위해 개발제한구역(이하 그린벨트)을 해제해 총 4곳의 신규택지를 발표하고 5만 가구의 아파트를 공급할 예정이다.

신규택지 위치는 올해 서울 집값 상승을 견인한 강남 생활권인 서울 서초구 '서리풀 지구'(67만평, 2만가구)를 포함해, 고양시 대곡역세권(60만평, 9000가구), 의왕시 오전왕곡(57만평, 1만4000가구), 의정부 용현(24만평, 7000가구)지구로 확정했다.

택지지구별 특징을 살펴보면, 서울 서초구에 위치한 ’서리풀지구‘는 이번 조성택지 중 규모가 가장 크다.

특히, 서초구 방배·양재 생활권에 과천지구와 과천주암지구, 서초 내곡지구 등과 연계개발이 가능한 환경이라는 점이 특징이다.

문상동 구도 D&C 대표는 “서리풀지구의 경우 신분당선 청계산입구역과 GTX-C 양재역 등으로의 접근성이 우수하다”며 “또 주변으로 경부고속도로, 강남순환도시고속도로, 분당내곡도시고속도로 등 교통환경이 우수한 입지여서 향후 청약 대기수요가 몰릴 것으로 예상된다”고 평가했다.

’고양대곡 역세권‘은 GTX-A노선, 3호선 경의중앙선, 서해선을 비롯해 올해 말 개통예정인 교외선 등의 교통인프라 외에도 고양 창릉지구와 장항지구를 연결하는 주거 벨트 역할이 기대된다.

이밖에도 ‘의왕 오전왕곡’ 지구는 의왕 고촌지구 인근으로 오는 2026년 개통 예정인 동탄-인덕원선 개발 호재가, ’의정부 용현‘ 택지는 용현일반산업단지와 의정부306보충대도시개발구역, 의정부고산지구 인근으로 도봉산-옥정광역철도(2026년 예정) 교통 호재를 등에 업고 있다.

부동산 전문가들은 이번 수도권 5만가구 공급 발표와 관련해 ‘8.8 주택공급 방안‘ 후속 조치 목적으로 서울 인접 10㎞ 내 생활권에 도심 접근성이 양호한 택지를 공급한다는 면에서 정부의 수도권 주택공급 의지를 재확인할 수 있었다는 반응이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 공급 대책에 서초 서리풀 지구가 포함됐으나 강남권 내 세곡, 갈현동 및 하남시 내 대규모 그린벨트 해제를 바랐던 시장의 기대에서는 다소 벗어난 입지다”라고 판단했다.

그러면서 “올해 집값 상승을 이끌었던 지역이 서울 강남권 및 한강 변 일대라 지역 내 개발 호재를 더해 지가 불안을 일으키지 않을 목적이거나 내년 상반기 그린벨트 3만가구 추가 발표 예정지에 포함을 검토할 수 있을 것으로 전망된다”고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지난 2월 비수도권의 그린벨트 해제는 지역전략산업의 추진을 요건으로 삼았다”라며 “반면 이번 서울 내 그린벨트 해제는 주택용지를 확보하는 것이 목적이라는 점에서 차이가 있다”고 설명했다.

이어 “가능한 공급물량으로 시장안정을 이끌어내고 서울 전역으로 파급시켜 장기간 지속할 수 있을지가 관건이다”라고 덧붙였다.

이번 발표는 장기적 주택공급 신호와 양질의 택지확보라는 점에서는 장점이 있지만, 지자체별 특화계획이나 주변 연계개발을 지자체와 협의해야 하거나 지구지정(2026년 예정) 및 지구계획 수립이 필요한 상황이다.

함영진 랩장은 “택지보상 등을 고려하면 오는 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주라 내년과 2026년 수도권 아파트 준공 물량 부족 문제를 당장 해결하기엔 한계가 있다”며 “택지지구로 인한 집값 안정 효과는 장기간 발현될 가능성이 크다”고 분석했다.

이은형 연구위원은 “건설업의 특성상 처음 설정한 공기보다 실제 공사기간이 길어지는 등의 변수도 나올 수 있다”면서도 “토지수용이나 보상이 원활하게 이뤄지고 관계 당국의 적극적인 실행이 맞물린다면 2031년 입주도 불가능한 것은 아니다”라고 말했다.

이번 발표한 택지의 상당량은 신혼부부용 장기전세 주택 등 청년과 신혼부부에게 집중될 전망이다.

함영진 랩장은 “서초 서리풀지구 같은 알짜 입지는 일반분양 물량을 놓고 당첨을 위한 세대 간 눈치 보기가 치열할 것으로 보인다”고 전망했다.

이은형 연구위원은 “저출산대책의 일환으로 보면 새로운 시도이고 긍정적이다”라며 “향후 분양전환이라는 부분에 대해선 논의의 여지가 있다”고 지적했다. 이어 “서울 2만가구 공급의 경우에는 분양전환이 없는 장기임대를 검토해야 한다”고 주장했다.

함 랩장은 “서울과 경기권의 연담화(도시가 확대, 팽창되면서 맞닿는 다른 행정구역의 시가지와 맞닿는 것)을 막고 미래세대를 위한 유보지 목적인 그린벨트를 개발한다는 면에서 환경 보존을 강조하는 시민단체와의 갈등 중재나 임대주택 공급 비중이 높아 택지개발을 반대하는 지역 내 님비 목소리 대응 및 돌파도 필요하다”고 지적했다.

문상동 대표는 “수도권 주택 공급난 해소와 집값 안정을 위한 정부의 그린벨트 해제와 신규 택지 개발 정책은 기본적으로 긍정적이나, 실효성을 높이기 위해서는 토지 보상 문제 해결과 장기적 수요 예측에 기반한 정책 설계가 필수적이다”고 말했다.

이어 "이번 정책이 효과를 발휘하기 위해서는 주택 공급과 수요 불균형의 근본적인 원인을 해결하는 추가적인 대책이 필요하다"며 "공공주택의 공급 속도를 높이고 실수요자 중심의 주택 정책이 지속적으로 마련될 때 비로소 수도권 주택시장의 안정성이 높아질 것이다"고 강조했다.

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