【뉴스퀘스트=최석영 기자】 정부가 31일 도심 공공주택 복합개발사업의 첫 선도사업 후보지 21곳을 공개하면서 토지 등 소유자의 수익률이 민간 사업에 비해 30% 높아진다고 제시해 눈길을 끌었다.

국토교통부는 이날 실제로 사업이 성공적으로 이뤄졌을때 토지주가 일반 개발사업보다 얼마의 추가 이익을 얻을 수 있는지 시뮬레이션한 결과를 제시했다.

앞서 정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 민간개발 사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝혔고, 이날 선도사업 후보지 중 올해 안에 지구지정이 되는 사업장에는 최고 수준인 30%포인트의 수익률을 준다고 약속했다.

그렇다면 30%포인트나 높은 수익률이 어떻게 나오는 것일까.

우선 국토부는 후보지에서 1~2단계의 용도지역 상향(종상향) 지원을 통해 용적률이 현행보다 평균 238%포인트, 민간 재개발 사업보다는 111%포인트 높아진다고 밝혔다.

현재 후보지의 평균 용적률은 142%인데 이를 민간 재개발을 하면 269%까지 올라가지만 이번 사업을 하면 380%까지 상승할 수 있다는 것이다.

도심 공공주택 복합개발 사업은 국토계획법 법정 상한의 140%까지 용적률을 얻을 수 있도록 해 주는데, 이럴 경우 역세권 준주거지역 용적률은 최대 700%까지 올라갈 수 있다.

반면 증가한 용적률에 따라 기반시설을 기부채납하는 비율은 15%로 묶었다.

용적률 등 규제는 완화되면서 기부채납 비율은 제한하면서 사업을 통해 공급되는 주택 수는 평균 854호에서 1195호로 1.4배 증가한다는 게 국토부의 설명이다.

주택 수가 늘어나는 만큼 조합원 부담이 줄어든다.

이와 같은 일반분양 물량 증가 등에 따른 사업성 개선을 통해 토지주에 적용되는 분양가는 시세 대비 평균 63.9% 수준으로 낮아질 것으로 분석됐다. 기존 민간 재개발 사업의 평균 조합원 분양가는 시세 대비 75.1%다.

토지주 수익률은 '시세차익(시세-분양가)/종전자산가액'의 공식으로 계산되는데, 이를 적용하면 사업 수익률은 90.5%로 민간 재개발 사업(60.9%)보다 29.6%포인트 높아지는 결과가 나온다는 것이다.

정부가 공언한 30%포인트 추가 수익률이 이들 21개 단지에서 구현될 수 있는 셈이다.

그러나 문제는 2·4 대책 발표 이후인 2월 5일부터 개발사업 지역의 주택과 토지 등 부동산을 취득한 사람에게는 우선공급권(입주권)을 주지 않고 현금 청산한다는 점이다.

때문에 현금 청산 대상자를 중심으로 하는 집단행동과 반발을 초래할 가능성도 있다.

한 부동산 전문가는 "추후 토지 등 소유자들 간의 싸움이 벌어질 우려가 크다"고 지적했다.