【뉴스퀘스트=최석영 기자】 정부의 '수도권 주택공급 확대 방안' 발표가 일주일 앞으로 다가온 가운데 개발 후보지의 윤곽이 속속 드러나고 있다.

군의 태릉골프장 개발과 용산역 정비창 부지 개발밀도 상향, 대치동 서울무역전시장(SETEC) 택지 조성 등이 골자로 꼽힌다.

그러나 이들을 모두 개발하더라도 시장에 공급이 충분하다는 신호를 줄지 의문이다.

이에 건설업계와 부동산 전문가들은 서울에서 신규 택지를 찾기는 불가능한 만큼 도심의 초고밀도 개발 허용과 재건축 규제 완화 등 근본적인 해법을 강구해야 한다고 입을 모은다.

◇ 육사 부지 빠지고, 태릉CC만 개발

우선 시장에서 기대를 모았던 태릉골프장과 육군사관학교사 부지를 포함한 인근 통개발은 이번 대책에 포함되지 않고 골프장만 개발 대상으로 검토된다.

시장에서는 정부가 태릉골프장(83만㎡) 개발 방안을 제시했을 때 인근 육사 부지까지 같이 개발하면 부지 면적이 150만㎡까지 늘어나 2만가구 이상 주택을 공급할 수 있을 것이라는 기대를 모았다.

여기에 인근 갈매 택지지구까지 포함해 약 3만 가구 이상 규모의 통개발을 기대했었다.

그러나 정세균 국무총리는 23일 국회 답볍을 통해 서울 노원구 육사 부지 개발 여부에 대해 "현재로선 검토하고 있지 않다"고 선을 그으면서 이같은 방안은 물 건너간 모양새다.

강남권 개발제한구역(그린벨트) 카드도 무수한 논쟁만 낳고 중도폐기됐다.

이에 태릉골프장과 잠실·탄천 유수지 행복주택 시범지구, 대치동 서울무역전시장(SETEC), 공공기관이나 국책연구기관 부지 등이 신규 부지 후보로 거론되고 있다.

그러나 이는 모두 산발적인 소규모 땅이어서 '충분한 공급'이라는 신호를 주기에는 역부족이라는 평가다.

정부는 지난 5월 6일 공급 대책에서 서울 7만가구 공급 방안을 발표했으나, 신규택지 확보를 통한 공급은 용산 정비창 부지 등 18곳 1만5000가구에 불과했다. 당시 3곳 2000가구는 개발계획이 확정되지 않아 구체적인 이름도 나오지 못했다.

나머지는 공공 재개발이나 소규모 재건축 활성화 등 제도 개선을 통해 주택 공급을 늘린다는 것인데, 이 수준을 맞출 수 있을지도 장담하기 어렵다.

◇ 용산정비창 부지 용적률 상향...1만가구 이상 짓는다

이에 정부는 고육책으로 5·6 대책에서 발표한 용산정비창 부지의 개발밀도 상향을 추진중인 것으로 보인다.

김현미 국토교통부 장관은 23일 국회 본회의 답변에서 "용산역 정비창 부지 개발 밀도를 높여 주택을 기존 8000가구 보다 많이 공급하는 방안을 검토 중"이라고 밝혔다.

김 장관은 "도시 전체의 용적률을 올리는 문제가 합의된다면 조금 더 많은 주택이 공급될 수 있을 것"이라고 말했다.

이때 '도시 전체'는 용산 정비창 개발구역을 의미하는 것이라는 해석이다.

일각에선 김 장관의 발언 내용을 근거로 서울 전체의 용적률이 올라갈 수 있다는 기대도 나왔으나 국토부는 "검토한 적 없다"고 부인했다.

국토부 관계자는 "용산 정비창의 경우 현재 설정된 용적률 중 법적 한도 내에서 더 올릴 수 있는 부분은 더 높여 주택 공급량을 확대하는 방안을 서울시와 협의 중"이라고 말했다.

현재 용산 정비창에 적용된 용적률로는 8000가구 정도를 공급할 수 있는데, 용적률 상향을 통해 수천가구를 더 지어 전체적으로 1만가구 이상 공급한다는 복안이다.

◇ 도심 초고밀 개발·재건축 규제완화 근본책 고민할때

시장에서는 이참에 도심 초고밀도 개발을 허용하고, 재건축 등 정비사업에 대한 기본 규제를 풀어야 한다는 의견이 나온다.

작년 12·16 대책 이후 6개월을 준비해 땅을 긁어모아 5·6 대책에서 발표한 것이 1만5000가구인데, 두달여 만에 다른 택지를 찾는다는 것은 결코 쉽지 않다는 현실 인식에서다.

대한건설협회는 도심의 초고밀도 개발 촉진 등 규제 완화를 통해 수도권에 50만호 주택공급이 가능하다며 이런 내용의 건의문을 국회와 정부에 전달했다고 밝혔다.

협회는 최근 부동산 시장 불안의 원인을 저금리, 유동성 증가, 도심내 주택 수급불균형으로 진단하고 "최근 부동산 시장 혼란을 수습하기 위해서는 근본적인 공급 대책이 조속히 필요하다"고 주장했다.

협회는 공급 해법으로 ▲도심의 초고밀도 개발 허용 ▲역세권 재개발 해제구역 개발 ▲민간공원 특례사업 적극 추진 ▲도심내 상업용 건물의 주거용 전환 ▲건축물 수직증축 허용 ▲가로주택정비사업 층수 및 면적 제한 완화 ▲혁신적 도시재생 사업 추진 ▲1기 신도시 전면적 상향 재건축 허용 등 8가지를 제시했다.

협회는 "8가지 해법을 통해 수도권에 최소 50만호의 주택 공급량을 조기에 확보할 수 있다"며 공급 확대를 위한 특별법 제정과 규제 완화를 제안했다.

협회는 "세밀하고 체계적인 공급 청사진 제시를 통한 강력한 공급 확대 신호를 주는 것 만이 실수요자의 내 집 마련 불안감과 추격매수 심리를 진정시킬 수 있을 것"이라며 "규제 해제로 발생한 개발이익은 임대주택 공급 등으로 환수하자"고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "서울에 토지가 모자란다면 고밀도로 개발하는 방법을 고민할 수 있다"며 "서울에 역세권이 380곳 있다고 하는데, 역세권의 용적률을 높여줘 고밀도 개발하거나 금천, 구로, 영등포 등 준공업지역을 고밀도로 개발하면 공급을 늘릴 수 있다"라고 말했다.