【뉴스퀘스트=권일구 기자 】 서울시가 그동안 사업성이 떨어져 재건축‧재개발이 어려웠던 정비사각지대 지원에 나선다. 임대주택을 줄이고 분양 주택을 늘려 사업성을 높일 수 있는 ‘사업성 보정계수’ 등을 적용해 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 했다.

서울시는 지난 27일 이 같은 내용을 담은 ‘재개발‧재건축 2대 사업지원 방안’을 마련했다. 사업지원 방안은 ▲사업성 개선(5종) ▲공공지원(5종) 2대 분야 등 총 10종 대책으로 구성됐다.

이번 사업지원 방안의 핵심은 사업성이 없다는 이유로 외면 받거나, 사업추진이 지지부진했던 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 것이다.

이를 위해 규제를 완화하고, 사업성 보정계수 적용‧현황용적률 인정 등 인센티브를 제공해 사업성을 높여 준다는 계획이다.

우선 사업성이 부족한 곳에 기존 세대수‧지가‧과밀 정도 등이 고려된 ‘사업성 보정계수’를 도입해 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 준다.

사업성 보정계수 제도는 분양 수익을 기대하기 어려운 단지의 땅값이나 분양 주택 물량 등을 보정해 사업성을 높여주는 의미다.

허용용적률은 건축물용도나 친환경적 계획 요소, 주차 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 인센티브로 제공되는 용적률이다.

보통 ‘기준용적률 210%’인 3종 지역(고층주택이 건설될 수 있는 토지)에 인센티브 최대인 20%를 받으면 허용용적률을 230%까지 높일 수 있다.

여기에 서울시의 보정계수를 최대로 넣으면 허용 용적률이 40%로 올라 용적률은 270%까지 오른다. 현재 제3종 일반주거지역의 경우 용적률을 최대 300%까지 올릴 수 있어, 남은 30% 중 15%만 임대주택을 지으면 된다.

이에 따라 일반 분양주택 비중은 기존 275%에서 최대 10%포인트 증가한 285%, 반대로 임대주택은 기존 25%에서 15%로 줄어, 사업성이 개선되는 효과를 얻을 수 있다.

또 사업성을 내지 못하는 과밀지역 등은 주변 여건 등을 고려해 ‘현황용적률’을 인정하고 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률을 적용하기로 했다. 현황용적률이란 현재 건축물대장상에 기재되어 있는 용적률을 말한다.

역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역은 일자리 창출, 노인‧유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 ‘준주거’까지 용도지역을 상향한다.

1종→ 2종, 3종→ 준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여도 10%로 낮추기로 했다.

시는 재개발‧재건축 시 속도감 있는 사업을 위해 전폭적으로 지원키로 했다.

당초에는 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 봐 재개발을 허용하지 않았다. 이를 6m 미만 도로에 접한 경우 재개발이 가능하도록 기준을 완화했다.

이렇게 되면 서울 시내 재개발 가능한 면적은 기존 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어나게 된다.

또 고도‧경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어준다. 경관지구는 현재 12m 제한되어 있는데 이를 20m로 올려주고, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화해 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능토록 했다.

공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다. 초기 융자 지원도 지난해 248억원에서 300억원으로 21% 늘렸다.

현재 재건축이 가능한 단지는 강남지역 11개구 261개 단지와 강북지역 14개구 176개 단지 총 35만9073세대로 파악된다. 이 가운데 강남 80개 단지, 강북 69개 단지 총 8만7479세대가 허용용적률을 초과한 과밀단지다.

특히 ▲광진구 ‘자양한강현대’ 204세대 ▲중랑구 ‘면목한신’ 1362세대 ▲도봉구 ‘쌍문현대1차’ 783세대, ‘방학우성1, 2차’ 1216세대 ▲노원구 ‘중계현대2차’ 313세대 ▲마포구 ‘마포도화우성’ 1222세대 ▲구로구 ‘구로럭키’ 427세대, ‘구로우방’ 256세대 ▲금천구 ‘독산한신’ 1000세대 ▲동작구 ‘사당극동’ 1550세대, ‘대방대림’ 1628세대 ▲관악구 ‘관악현대’ 2134세대 등은 허용 용적률 230%보다 높아 이번 서울시의 ‘재개발‧재건축 2대 사업지원 방안’ 수혜처가 될 것으로 기대된다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “수요가 도심에 확보돼 있는 상태에서 앞으로 택지개발 사업보다는 도심 집중으로 공급을 늘리고 주거의 질을 개선한다는 방향에 있어서는 이번 서울시의 지원방안은 바람직하다고 생각된다”고 말했다.

다만, 우려되는 부분은 과거와 같이 용적률을 높이고 다시 신축하는 방식의 재건축은 더 이상 유효하지 않을 것으로 보이는데 이는 우리나라 인구가 줄어드는 것과 연관이 있다는 지적이다.

김효선 수석전문위원은 “주택은 인구 구조와 굉장히 밀접한 요인이 있는데 현재 우리나라는 인구가 감소하고 있어 학교 같은 기부채납을 통해 용적률 확대 등의 인센티브를 주기 보다는 육아를 지원해 줄 수 있는 공간 등을 기부채납 받는 방안 등이 필요하다”고 강조했다.

이어 “재건축을 하면 사업성이 높아질 수 있긴 하지만 재건축이 어려울 정도로 용적률이 높거나 과밀 돼 있는 아파트까지 굳이 지원하려고 하는 것은 의문이다”라며 “과거처럼 공급 늘리면 수요가 채워지는 구조는 아니어서 공급정책도 수요정책처럼 핀셋대책이 필요하고, 리모델링도 그 만의 장점이 있는 만큼 재건축 보다 리모델링이 더 유리하거나 낫다고 판단되면 빨리 사업이 진행될 수 있도록 하는 지원책들도 필요하겠다”고 덧붙였다.

건설업계 한 관계자는 “시가 용적률을 높여 사업성을 확보하도록 지원하겠다고 했지만 이는 공사비와 직결되기 때문에 결코 쉬운 문제는 아니다”라며 “현실적인 분양가 보장 등이 함께 따라야 한다”고 강조했다.

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