【뉴스퀘스트=권일구 기자 】 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 재건축 사업이 본격 시작된다.

정부가 1기 신도시 선도지구를 선정을 위한 세부 기준을 마련하고 올해 11월까지 최종 선정에 나서기로 하면서다. 

특히, 지역별 여건 등을 고려해 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 내외에서 선정하되 신도시별 1~2개 구역 범위에서 추가 선정이 가능토록 했다.

국토교통부는 22일 정부서울청사에서 ‘국토부-경기도-1기 신도시-한국토지주택공사 단체장 간담회’를 개최해 이 같은 내용을 담은 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 발표했다.

우선 선도지구는 1기 신도시 각 지자체가 지역별로 주택 물량과 수급 전망 등을 고려해 세대 수로 제시된 기준 물량 내외에서 선정하는 것을 원칙으로 세웠다.

여기에 1~2개 구역을 추가로 선정할 수 있도록 지차체의 자율성을 강화했다.

이에 따라 1기 신도시 정비 선도지구는 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구에 더해 신도시별로 1~2곳을 추가 선정할 수 있게 됐다.

이와 관련해 국토부는 “구역별 주택호수가 서로 다르고 1개 구역만으로 기준물량을 초과할 수 있는 점을 고려했다”며 “신도시별로 1~2곳을 추가 선정하되 추가되는 물량은 기준물량의 50% 이내로 한다”고 설명했다.

이에 따라 올해 선정되는 선도지구의 규모는 전체 정비대상 주택물량의 10~15% 수준이 될 전망이다.

올해 선도사업 선정 이후에도 매년 일정 물량을 선정해서 사업을 추진하고, 시장 여건에 따라 선정 물량을 조정하거나, 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등을 시행한다는 계획이다.

◇ ‘표준 평가기준’ 기본으로, 지역여건 고려해 지자체가 조정 가능

선정지구는 주거단지 정비형, 중심지구 정비형 등 사업 유형과 연립주택, 아파트, 주상복합 등 주택 유형에 관계없이 단일 기준에 따라 고득점 순으로 선정하되, 지자체가 특정 유형에 쏠림이 발생되지 않도록 안배할 수 있도록 했다.

또한, 주택 정비가 포함되지 않은 도로·공원·시장·학교·하수도 등의 기반시설 정비형, 이주대책 지원형 등은 선도지구와 별개로 지자체가 직접 특별정비구역을 지정할 계획이다.

선정기준은 국토교통부가 제시하는 ‘표준 평가기준’을 기본으로, 지역 여건 등을 고려해 지자체가 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있도록 했다.

표준 평가기준의 경우, 선정과정의 객관성 확보를 위해 평가기준을 최대한 간소화하고, 기본계획이 수립되기 전에 선도지구 공모가 이뤄지는 점을 감안해 개발계획 등 정성평가 없이 정량평가 중심으로 평가기준을 마련했다는 것이 국토부의 설명이다.

세부 평가기준의 평가 항목은 ▲주민동의 여부(60점) ▲정주환경 개선의 시급성(10점) ▲도시기능 활성화 필요성(10점) ▲정비사업 추진의 파급효과(20점) ▲사업의 실현가능성(+5점)이다.

세부적으로 살펴보면, 주민동의 여부에 있어서는 특별정비 구역 내 전체 토지 등 소유자 동의율이 50%인 경우 10점, 95% 이상인 경우 60점이 부여된다.

정주환경 개선 항목은 통합구역 내 세대 당 주차대수가 0.3대 미만 10점, 1.2대 이상은 2점을 받는다. 도시기능 활성화 필요성의 경우 필요시 공모기관에서 평가항목을 구성해 평가가 가능하다.

정비사업 추진의 파급효과 항목은 통합정비 참여 주택단지 수가 1개 단지면 5점을 4개 단지 이상이면 10점을, 통합정비 참여 세대수가 500세대 미만이면 2.5점, 3000세대 이상이면 10점을 부여한다.

마지막으로 사업의 실현가능성 여부에 따라 5점의 가산점이 부여된다.

다만, 지역 여건을 고려하여 지자체가 필요하다고 인정하는 경우 10쪽 이내의 개발 구상안을 접수 받아 정성평가도 가능토록 여지를 뒀다.

선도지구 공모에 신청할 주민들은 지자체별 공모 공고문에 포함될 ‘특별정비예정구역(안)’에 따른 구역을 대상으로, 구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의와 단지별 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받아 공모에 접수할 수 있다.

◇ 오는 6월 25일 공모 지침 확정‧공고

1기 신도시 각 지자체는 특별정비구역(안)과 선도지구 선정 기준, 동의서 양식 및 동의서 징구 방식 등 공모 지침을 오는 6월 25일에 확정·공고함으로써 선도지구 공모를 시작한다.

이후 9월 선도지구 선정 제안서 접수, 10월 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월에 지자체가 선도지구를 최종 선정한다.

올해 선정하는 1기 신도시 선도지구는 선정 직후 특별정비계획 수립에 착수한다. 이후 내년에 특별정비구역 지정하고 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비가 추진된다.

선도지구를 비롯한 노후계획도시 정비에 대해서는 ‘협력형 미래도시 정비모델’을 도입한다. 계획 수립부터 완공까지 주민과 함께 사업을 추진하겠다는 계획이다.

협력형 미래도시 정비모델이란 노후계획도시 정비사업에 특화된 주민지원 프로그램이다.

선도지구 주민대표, 경기도·1기 신도시 지자체, LH 등 노후계획도시정비지원기구로 구성된 협의체가 사업의 모든 과정에서 주민을 지원하고, 갈등을 조정한다.

사업착수 단계에서는 미래도시지원센터를 통해 주민과 추진위원회를 대상으로 교육과 컨설팅을 제공하고, 계획 수립단계에서는 특별정비계획‧사업시행계획 사전 협의와 LX 플랫폼을 통한 정비계획 시뮬레이션을 제공해 사업 속도를 단축한다.

또 시행자 지정 단계에서는 주민이 원할 경우 공공지원을 받아 추진위원회 구성없이 조합을 설립하거나 LH 등 공공이 사업을 대행한다.

착공 단계에서는 사업비용 조달을 주택도시보증공사가(HUG)가 지원해 비용 절감에 대한 대책과 방법을 세운다.

이와 함께 경기도는 2025년 중 정비사업 종합관리시스템을 구축해 사업의 투명성을 강화할 예정이며, 사업단계별로 갈등이 발생할 경우 협의체를 통해 신속히 조정해 사업 지연을 예방할 계획이다.

◇ 정비시기 분산 통한 원활한 이주대책 마련

이날 간담회에서는 선도지구 등 정비사업이 본격 착공 될 시 우려되는 전세시장 불안을 차단하고, 원활한 이주를 지원하기 위한 이주대책도 논의됐다.

1기 신도시는 주택 약 30만 가구가 단기간에 입주해 향후 정비시기가 일시에 도래함으로써 시장 혼란이 우려되고 있는 상황이다.

실제로 1기 신도시에는 30년 이상 노후주택이 올해 19만7000가구에서 2025년 25만4000가구, 2026년 27만5000가구에 달할 것으로 전망된다.

이를 방지하기 위해 체계적 계획을 수립해 정비시기를 분산해나가기로 했다.

또한, 전세시장에서 이주 수요가 흡수될 수 있도록 신도시 주변의 개발사업을 차질 없이 관리해 나가고, 전세시장 동향과 주택 수급 동향을 모니터링해 필요시 신규 공급도 확대하기로 했다.

3기 신도시를 비롯한 신규 택지사업을 차질 없이 추진하는 한편, 권역별 주택 수급 상황에 따라 소규모 신규 개발사업을 통해 이주수요를 분산하고, 정비 후 신규로 공급되는 주택도 이주 수요 분산에 적극 활용할 계획이다.

이와 함께 전세시장 불안이 나타나는 경우에는 연도별 정비 선정물량을 조정해 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등 권역별 전세시장 안정화 방안도 시행한다.

지자체는 신도시별 기본계획에 이 같은 이주대책을 포함하고 정부는 지자체가 수립하는 이주대책을 적극 지원하기로 했다. 이 과정에서 주민의견을 충분히 반영해 주민 수요에 맞는 이주대책을 수립한다는 계획이다.

추진일정에 대한 기본방침은 8월 중 기본방침(안)을 수립해 전국 지자체 의견수렴 후 9월 노후계획도시정비특별위원회 심의를 거쳐, 10~11월 중 수립을 완료한다는 계획이다.

1기 신도시별 기본계획 역시 8월에 기본계획(안)을 수립하해 주민공람을 실시하고, 지방의회 등 절차를 거쳐 12월에 수립을 마무리할 방침이다.

박상우 국토교통부 장관은 “지자체 등 관계기관과 오랜 협의를 거쳐 오늘 선도지구에 대한 구체적인 선정 계획을 마련하였다”며 “선정 이후 특별정비계획 수립 등 향후 과정에서 선도지구가 신속하게 정비가 추진되어 성공적인 모범사례가 될 수 있도록 필요한 지원방안을 다각적으로 지속 강구할 것”이라고 밝혔다.

한편, 이번 발표 내용과 관련해 전문가는 향후 꾸준한 진행이 필요하다는 의견이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "총 정비물량의 10~15%를 금년에 선도지구로 선정하고 이후 2030년 입주를 목표로 정비가 추진된다"며 "현실적으로는 기한이 촉박하고 단기에 가격이 급등할 우려가 있다”고 지적했다.

특히 가장 중요한 것은 개별 조합원들의 자금여력에 사업의 성패가 달렸다고 내다봤다.

이은형 연구위원은 “개별 조합원들이 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있으냐가 정비사업 추진의 관건이다”라며 “이런 이유로 사업추진속도가 부촌중심으로 두드러질 여지가 크고, 결국 지역적‧국지적 양극화로 연결될 수 있다”고 우려했다.

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