【뉴스퀘스트=권일구 기자 】 정부가 평균 5%에 불과한 시행사의 자기자본비율을 20% 수준으로 올리는 등의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 산업 구조 선진화 기반 마련에 나선다.

이를 위해 인센티브 등을 통한 자본 확충을 지원하고, 현물출자를 통한 안정적인 사업구조를 마련한다. 또 건설사의 책임준공과 수수료 등 불합리한 관행을 개선해 부동산 PF 시장의 공정 질서를 확립키로 했다.

정부는 14일 오전 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 발표했다.

이번 제도 개선 방안은 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 목적이다.

정부는 그간 연구용역(KDI)과 50여 회의 전문가·시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거쳐, 이번 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 마련했다고 설명했다.

먼저, ▲현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련 ▲인센티브 등을 통한 자본 확충 지원 ▲리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도 ▲금융 건전성 규제체계 합리화를 통해 안정적 수준의 자기자본 확충 기반을 마련한다.

현물출자의 경우, 그동안 고금리 대출로 토지를 매입해 금리 인상 등 대외변수에 취약했다는 지적에 따라, 토지주가 토지나 건물을 현물출자해 주주로 참여하도록 유도하는 방향으로 개선한다.

이를 위해 정부는 PF사업에 현물출자 시, 출자자의 이익실현시점을 고려해 양도차익 과세나 납부를 미뤄주는 식으로 제도를 개선한다.

또, 현물출자 방식의 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지를 공모하고, 최종 후보지에 대해선 건축물용도‧용적률 등 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획에 대한 컨설팅을 진행키로 했다.

아울러 장기임대주택 등의 정책사업 추진에 토지주가 현물출자 시엔 LH매입확약을 통해 사업성을 보완하고 공공기관이 디벨로퍼나 자산관리회사로 참여한다.

정부는 이를 통해 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향되고 브릿지 대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감에 따른 분양가 인하와 사업 안정성 제고가 기대된다는 설명이다.

인센티브 등을 통한 자본 확충 지원에도 나선다. 특히 PF 보증심사 시 토지비의 10% 또는 총사업비의 2% 이상의 자기자금을 요건으로 하나 비율이 높아도 인센티브를 주지 않았다.

하지만 이번 개선안을 통해 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장은 PF 보증료를 할인해 준다.

또한, 금융회사도 펀드 등의 간접투자 등 다양한 방식을 통해 은행이나 보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안도 마련한다.

그동안 금융회사는 업무용 목적 외의 부동산 소유가 허용되지 않고, 부수업무 또는 자회사 방식의 비금융업무 수행도 제한돼 왔다.

특히, 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도를 위해 PF 대출시 일정수준(20%)의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화한다. 그동안 국내 PF 사업의 자기자본 비율은 약 5% 내외로 30% 상회하는 미국이나 일본에 비해 과도하게 낮다는 지적이 있어왔다.

아울러 PF 대출의 연체율 수준 등을 감안해 금융업권별 위험가중치, 충담금 규제를 정비하는 등 금융 건전성 규제체계도 합리화한다.

PF대출 시 사업성 평가도 강화한다. 시행사나 시공사의 담보, 신용보다는 PF사업의 사업성‧안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 개선한다. 이를 위해 PF 사업성 평가 기준과 수수료 원칙 등의 절차를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 ‘전문평가기관 인증’과 대출시 ‘평가기관 사업성 평가’를 의무화한다.

책임준공과 PF수수료 관행 등 불합리한 관행도 손본다. 국토부, 금융당국, 시행‧건설‧금융업권, 전문가 등으로 구성된 ‘책임준공 개선 TF’를 운영해 오는 1분기 중 책임준공 개선방안도 마련키로 했다.

특히, PF 수수료의 투명성 제고를 위해 지난 5월부터 운영중인 금융, 건설, 전문가 등이 참여한 ‘PF 수수료 개선 TF’를 통해 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙 등의 개선방안을 도출하고 시행하는 등 PF수수료 관행도 손질한다.

이밖에도 정부는 PF사업의 유형별, 지역별, 단계별 추진현황 및 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘TF 통합정보시스템’을 구축하고, 오는 12월 ‘책임준공형 토지신탁 업무처리 모번규준’을 마련하는 등 부동산신탁사의 토지신탁 내실화에서 나선다.

역량 있는 한국형 디벨로퍼 육성에도 적극 나선다.

이를 위해 안정적 자기자본을 갖춘 '리츠'에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적 개발과 운영을 도모한다. 리츠란 다수의 투자자로부터 안정적으로 재원을 확보해 중장기 임대 중심의 사업에 특화된 방식이다.

또 우량 용지를 리츠에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발을 유도한다. 해당 사업이 필요시, LH가 지분출자자로 참여해 사업 안정성 향상을 도모한다.

정부는 “이번 개선 방안에 따라 PF 사업에 현물출자 방식이 안착되고, 인센티브 활성화, 금융사의 자본투자가 확대되면 자기자본비율은 높아지고 금융비용은 낮아져 리스크가 감소할 것으로 기대된다”고 설명했다.

이어 “또 부동산개발시장 경기가 활성화돼 주택공급 여건도 개선과 함께 현물출자 시 토지매입을 위한 대출규모가 줄어들어 사업비 절감과 그에 따른 분양가 인하 효과도 예상된다”고 덧붙였다.

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