【뉴스퀘스트=권일구 기자 】 빌라(다세대‧연립) 시장의 역전세난 우려가 줄어들 전망이다. 정부가 ‘공시가격의 126% 이하’일 때만 전세보증 가입을 허용해 ‘역전세’에 빠지는 상황을 보완하기 위해 ‘공시가격’을 다시 산정할 수 있도록 길을 열어줬기 때문이다.

또 공공분양주택(뉴:홈) ‘나눔형’도 개인간 거래를 허용하고, 청약통장 월 납입금은 월 10만원에서 25만원으로 대폭 상향한다.

국토교통부(이하 국토부)는 한국주택토지공사‧주택도시보증공사‧한국부동산원 부기관장이 참석하는 ‘민생토론회 후속조치 점검회의’를 개최하고, 이 같은 내용을 담은 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’를 13일 발표했다.

국토교통부는 32개 개선과제를 마련하고, 국민 주거환경 개선을 위해 마련한 과제들도 신속히 추진해 나간다는 계획이다.

◇ 빌라 등 비아파트 주택가격, 공시가격 인정비율 140% 우선 적용

눈에 띄는 점은 빌라(다세대·연립), 오피스텔 등 역전세난을 막기 위해 일부 제도를 보완했다는 점이다. 앞으로는 전세반환보증에 가입 시 기준인 ‘공시가격’을 재산정할 수 있게 된 것이다.

이를 위해 국토부는 전세금반환․임대보증금 보증가입 기준은 무자본 갭투자 방지 등을 위해 그간 강화된 기준은 유지하면서 적용 세부기준을 구체화한다.

빌라 등 비 아파트의 경우 보증 가입에 활용되는 주택가격은 공시가격 인정비율 140%를 우선 적용토록 하고, 담보인정비율도 90%를 적용하는 원칙도 유지한다.

현재 적용 중인 ‘공시가격 126% 룰’은 유지한다. 126% 룰이란 공시가격의 126%까지만 HUG 의 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있도록 한 규제다.

앞서 국토부는 주택가격을 정할 때 공시가격 적용 비율을 150%에서 140%로 줄였고, 보증 가입이 허용되는 전세가율을 집값의 100%에서 90%로 다시 강화했다. 이를 곱한 숫자가 126%다.

‘갭투자’ 등 과도한 투자를 막겠다는 취지로 규제했지만, 126%룰이 도입된 이후 역전세 문제가 터지는 등 부작용이 발생해 왔다.

다만, 재산정을 위해서는 임대인이 보증에 가입하려는 주택의 공시가격 등에 이의를 신청 하고 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)에서 인정하는 경우에 한한다.

해당 공사가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한 감정가(HUG 인정 감정가)는 주택가격으로 사용할 수 있다.

HUG가 감정평가를 직접 의뢰하기 때문에 감정평가 절차 등에 대해 공신력과 객관성을 보다 강화할 수 있고, 주택가격도 보증 당시 시세 등 개별 주택 특성에 맞게 산정 가능하다는 장점이 있다.

국토부는 이를 통해 임대인들은 임대보증금 반환 등 부담을 줄일 수 있고, 전세를 희망하는 임차인들도 임대인의 보증금 월세로 전환 요구 등 우려가 낮아져 전월세시장의 선순환체계가 만들어지는 등 안정화에 기여할 것으로 기대하고 있다.

공공분양 뉴:홈 나눔형은 수분양자가 거주의무기간 5년 이후에는 사인 간에도 거래할 수 있도록 하여 거래불편을 해소한다. 현재 수분양자가 시세 70% 이하의 저렴한 가격으로 분양받고, 이후 주택 처분은 실제 시세 차익이 아닌 감정가 차익 70% 귀속 조건으로 LH 등에게 공공환매만 가능했다.

◇ 저축통장 월납입금 10만원에서 25만원으로 상향

통장 유형에 따라 민영‧공공주택 하나만 청약 가능했던 종전 입주자 저축통장(청약예‧부금, 청약저축)을 모든 주택유형에 청약할 수 있는 주택 청약 종합저축통장으로 전환을 허용한다.

통장 가입자의 청약 기회 확대를 위한 조치다. 다만, 통장 가입자가 종전 통장을 해지하고 동시에 신규 청약종합저축통장으로 재가입해야 한다.

또 청약통장 월납입금 10만원 인정한도도 그간 가구소득 상승 등을 고려해 월 25만원으로 상향함으로써, 통장 가입자가 청약 통장 소득공제(300만원 한도) 혜택 등을 최대한 누릴 수 있도록 지원키로 했다.

◇ 정비 계획 변경절차 간소화...신속한 주택 공급 지원

도심 주택사업 활성화를 위해 재건축‧재개발 추진과정에서 공공분양 뉴:홈을 추가 공급하는 등 공공주택 공급계획 변경이 필요한 경우 정비 계획 변경절차를 간소화하여 신속한 주택공급을 지원한다.

조합 설립 등을 위한 협의과정에서 정비구역 내 국‧공유지에 대해 재산 관리청의 명시적 반대가 없을 경우에는 협의에 동의한 것으로 간주해서 사업 추진과정에서의 불명확성을 해소한다.

가로주택정비사업은 가로구역 내에 사업시행구역을 지정할 수 있으나 두 구역간 면적 상한이 다르므로, 가로구역 내 잔여부지가 발생하지 않도록 면적 상한을 동일하게 해 노후주거지 정비 면적을 확대한다.

현재 사업시행구역은 최대 1만㎡까지 지정 가능하나, 가로구역과 같이 1.3만㎡까지 상한을 확대하는 것이다.

또 소규모재개발사업 추진을 위해 필요한 2면 접도요건도 일정 폭(20m) 이상의 도로에 1면만 접해도 추진 가능토록 요건을 완화해 사업 진입 문턱을 낮춘다는 계획이다.

안정적인 민간임대주택 공급기반 강화를 위해 공공지원민간임대리츠 사업의 공사비 조정 기준을 개선하고, 임대리츠 지분 양수 시 양수인요건도 완화한다.

착공 전 사업장의 경우 물가상승으로 인한 공사비 증액 인정범위에 대해 일정 수준으로 조정하고 있는 항목들을 합리적으로 개선한다.

이와 함께 현재 착공 후에는 공사비 조정이 불가능하나, 원활한 공사 진행이 가능하도록 신규사업은 공사비 조정을 위한 예비비를 편성하고, 기존사업은 부동산프로젝트파이낸싱(PF)조정위원회를 통해 공사비 조정을 오는 7월부터 2027년 6월까지 3년간 한시적으로 추진한다.

또한, 신속한 공공택지 조성 등을 위해 토지 수용 속도를 높일 수 있도록 대토보상(토지로 보상)을 받으려는 자(토지 소유자)가 주택 분양권으로도 보상받을 수 있도록 선택권을 확대하고,

대토보상하는 경우에는 당해 사업지역으로 제한하지 않고, 동일 사업시행자의 다른 사업지역 미분양 물량으로 보상을 허용한다.

또 대토보상 토지의 전매제한기간이 현재 대토보상계약 시점부터 소유권이전 등기 시까지로 약 10년 정도 장기 소요되므로, 토지 소유자의 오랜기간 자금 동결에 따른 부담 완화를 위해 전매제한 종료 시점을 대토공급계약 시까지로 앞당긴다.

진현환 국토교통부 제1차관은 “현재 주거 환경과 맞지 않은, 국민을 불편 하게 하는 규제들은 신속히 개선하는 것이 바로 민생 현안”이라면서 “제도개선이 적기에 이뤄질 수 있도록 하위법령들은 즉시 개정작업에 착수하고 법률 개정 필요사항에 대해서도 국회와 긴밀히 협력해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

◇ “역세권 신축 연립·다세대 위주로 전세금반환보증 가입 문턱 낮아질 것”

부동산 전문가는 이번 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’ 발표에 대해 최근 수도권을 중심으로 한 전세시장 가격 상승 불안과 건자재가격 인상, PF대출 냉각 등으로 인한 도심 주택 공급 저해 요소들을 개선키 위한 정부의 규제 완화 의지를 읽을 수 있었다고 평가했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 비아파트 전세금반환보증 가입요건 완화와 관련해 “비아파트 전세금반환보증 가입요건이 일부 완화될 예정이라 주로 노후 빌라보다는 역세권 신축 연립·다세대 위주로 전세금반환보증 가입 문턱이 낮아지며 비아파트의 가속화 한 월세화와 아파트로의 임차 쏠림이 일부 개선될 것으로 보인다”고 전망했다.

이어 청약통장 인정한도 증액에 대해서는 미성년 자녀의 청약통장 불입액을 늘리는 부모 등 직계존속이 증가할 것으로 내다봤다.

함영진 랩장은 “재건축, 재개발 추진과정에서 공공주택(뉴홈) 공급계획 변경 시 관련 절차 간소화나 정비구역내 국·공유지에 대한 사업추진 동의 징구 효용 확대 외에도 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업의 모아타운·신통기획 등 연계 개발이나 구역지정 문턱(접도율 요건 완화) 완화가 현실화할 예정이다”고 분석했다.

그러면서 분양형보다 낮은 공사비 불만이 컸던 공공지원 민간임대리츠사업의 공사비 상향 조정을 통해 건설임대 확보에도 일부 도움이 될 것으로 전망했다.

함 랩장은 “고금리 외에도 인건비, 원자재 가격 등 물가인상에 따른 시행·시공사 간 공사비 분쟁을 줄이기 위해 착공 후에도 공사비 조정 가능성을 한시적으로 열어둔 점은 지지부진한 양측 공사비 조정에 유연성을 준 것이긴 하다”면서도 “착공 이후에도 시공사의 추가 공사비 확대 요청이 증가하거나 공사비 등 건축 분양가는 앞으로도 인상이 불가피하게 됐다”고 지적했다.

그는 “정비사업 시행사는 조합설립인가 등 시공사 선정 시 노련한 사업단계별 또는 옵션별 공사비 등의 계약작업 외에도 추후 공사비 인상에 대비한 예비비 확보에 만전을 기할 필요가 있고 조합집행부와 조합원 간 추가 분담금을 놓고 일부 갈등이 빚어질 가능성도 있어 보인다”고 덧붙였다.

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